コンサル事例

カトレアハウス

オーナー様とのご縁は弊社のホームページからでした。
地元の事業用案件に力を入れている業者を探されていて弊社を見つけて頂きました。その後詳しいお話をお伺いする為ご来社いただきました。
 

アパート経営は既になさっておられましたが、今回の土地は商店街の通りに面していた為、是非店舗の企画をお願いしたいとのご要望がありました。初回面談で1時間半程この度の経緯や有効活用のゴール、取り入れたいコンセプトや資金等をお伺いし、私なりにイメージが作れたので少々お時間を頂き、プラン作成に取り掛かりました。
 

当初お考えの店舗1棟では収益上空室化した場合のリスクが高く、地形も細長い敷地の為、1棟の前面側を店舗、後側をメゾネット住宅にするプランを作成しました。
住宅側で安定した収入を確保し、店舗の空室に備えるプランは融資も通り安く、オーナー様へのダメージも少ない事から提案のご賛同を頂きました。
加えて事業収支で3つに分けた賃貸収入の収益性が高く、2桁以上の利回りを安定して確保できる為大変喜んで頂けました。
賃料は周辺事例や路線価からの査定をし、そこから逆算した建築費用を割り出し、上限額を設定した上で業者選定を図りました。

 

業社への持込にあたっては既にこちらで建築イメージを何案か写真で用意して業者にイメージが伝わりやすいよう説明をし、オーナー様とのずれが生じないよう工夫を図りました。
 

外観、ボリューム、平面図、予算が決まり、いよいよ中の仕様決めに取り掛かります。
ここには奥様の思いがあり、現在ご所有のアパート建築の際はハウスメーカーの商品の為、何一つ自分の意見が反映されず大変残念な思いをされたとの事でした。今回の住居部分については建築会社と直接打ち合わせして頂き、奥様に商品決めをして頂きました。

店舗側は全く知識が無い者が口を挟むのは借主様にとって喜ばしい事では無いとのお考えから一切をお任せ頂き、仕様材、デザイン、コンセントの位置迄全て店舗の営業スタイルを想定して決めていきました。

奥様は自分の思いが詰まった住居に感慨ひとしおで楽しい時間を過ごせたと大変感激されました。

融資に関してはお付き合いのある銀行を希望されましたので担当者とのやり取りはこちらでコンタクトを取り、余計な金利発生の無いよう実行時期のタイミングを調整しました。
 

解体業者の予算の圧縮、片付けのお手伝い等建築にあたり細部の準備をお手伝いさせて頂き、奥様の希望で植栽の移設、既存の井戸の利用等のお手伝いもさせて頂きました。
建築の経過を見守りつつ広告開始時期にいよいよ入居募集を開始し、周辺へのチラシ巻き、現地看板上げ等の販促活動をし、建築業者との打ち合わせや指示も頻繁に行いながらやっと竣工を迎えました。

大変インパクトのある外観は道行く人が足を止め、存在感を醸し出しています。

全ての収支が確定した所で最終の事業収支を作成、立派に2桁の高利回りを出した収益物件が完成しました。

奥様の銘々で“カトレアハウス”と名付けられました。
住居部分は弊社がサブリースで借上げ、店舗部分は1階2階共管理契約をさせて頂く事となり、この先もずっとこのご縁を育んでいくつもりでおります。
現在入居者の審査が終わりいよいよ入室が始まります。

オーナー様の沢山の笑顔に触れる事が出来、担当としても思い出の詰まったお仕事が出来た事を嬉しく思います。

カトレアハウス1階店舗で青星様がオープンされました!

店内にはプラネタリウムを設置され星の本や天体望遠鏡など宇宙に関するグッズが沢山ありました。子供達が目を輝かせて星に関心を寄せるきっかけがここにあります!

是非ご家皆様で訪問頂き体験学習をして欲しいなと感じました。 
 
カトレアハウス1階店舗 星と宇宙のミニ博物館「青星」様

上尾原市

戸建て賃貸プロジェクトスタートです!

弊社のホームページをご覧になり、都内のお客様から相続された空き家の件で活用の相談がしたいとのメール相談がありました。

弊社のある埼玉県内に亡くなったお母様が住んでいた戸建があり、子供のころは自分も住んでいて、思い出深い家ではあるものの、自分がそこに住むこともなく、また古くてそのままでは使えないとの事、都内の不動産業者に数社問合せをしたが、売却しかないですねと、どこもあっさりした回答。

本当にそれでいいのか、すっきりしないとの事で、ダメ出しで探していたら弊社を見たとの事。

先ずは、物件を見ながら、お話を伺いたく、現地で待ち合わせ、今も住んでいるかのようにお母様の荷物でびっしり、確かに昭和50年代の住宅で、古さを感じる佇まいではあるものの、角地で日当たりも良く建物も広く、目新しい保育園がわずか1分程度の所にあり、子育てにはうってつけの環境。

娘様のここまでのお話をお聞きしながら、荷物の片付け、撤去に50万円もかかることを聞き、空き家の問題に片付けのコストは重要である事を改めて感じました。

片付けビフォー&アフター>>

私からのご提案は、建物の魅力、ロケーションから、一度賃貸で活用させる事、床が傾いている水回りが老朽化している等、最低限のリフォームをして、ゴールとして10年程度活用させ、取り壊しても良いのではないか、定期借家を使い、立ち退きにトラブルがないように、賃料を抑えて子育て世帯に向けてコンセプトを作ってみたらと、意見を述べさせていただき、賃貸にかかる費用の見積もりをすることにしました。

弊社は、空き家活用には実績があることから、協力先もたくさんあり、すぐに見積り、調査にあたり、私のコンセプトを理解してもらった上で、使う商品、工事内容を考えてもらいました。

2週間ほどお時間をいただき、協力先との協議や、問題点、対策、工事内容のコントロールをして、金額が出揃ったことで、お客様に弊社へご来店いただき、提案書のご説明、見積もりはわかりやすいように、片付け、造作工事、設備工事、外構工事に分けて作成。

片付け費用の20万円も予算を圧縮。都市ガスの給湯配管もされてない昔ながらのバランス釜、給湯器だったものを配管しなおす通常40万円以上かかる工事を30万円を切る金額で計上できました。総額で、250万円の投下資金、家賃の回収で、3年ですべてを回収可能、その先は全て利益です。

 

事業収支表も合わせて作成、お金の流れ、かかる税金、手元のキャッシュフローのご説明をさせていただいたことで、お客様からは「ここまで詳細な書類の作成と未来に向けた説明を聞いて、気持ちがすっきりしました。」との事。
 

「今までどこに相談してもモヤモヤが晴れずにいたのは、先の事をイメージすることが、できなかったことだと初めて気づきました。」と、また「今日のお話で、どこに向かい、それはいつで、どんな活用をしていくのか、未来のイメージが出来ました。本当にすっきりしましたし、安心しました。本当にご縁をいただけて良かった。ぜひお願いします。不動産の事、沢山勉強になりました。」と大変うれしいお言葉をいただきました。
 

周辺相場より安い賃料の設定をし、DIY等を自由にしていただき、最後は、原状回復もしなくていい、戸建賃貸、このコンセプトで活用プロジェクトがスタートです。

お客様の声

お客様より感謝の言葉をいただきました。嬉しいお言葉が私たちの励みになっております!
原市戸建オーナー様より

さいたま市三橋 ドリームハウス

戸建て賃貸建替プロジェクトスタートです!

すでに弊社で戸建の賃家を管理させていただいて10年以上のお付き合いをさせて頂いているオーナー様の案件です。

ご入居頂いた借主様がお引越しされたことになり、明け渡しの立会いに出向いて驚きの室内。

どこの床も、今にも抜けそうな程。床を支えている根太がへたり、それはそれはすごい老朽状態。

窓はどっこいしょと持ち上げないと鍵が閉まらない状態、流し台の扉は開かない、きちんと閉まらない。一番ひどかったのは、お風呂場、洗い場は明らかに底が抜けそうなほど陥没し、タイルの下の下地が見えてきて危険な状況。

これで家族が生活していたのかと怖くなるほどの劣化で、昭和50年代の建物にそんな価値があるだろうかと考えて貸主様と現場へ同行。



 

見ていただき、即回答が、「これはもう無理!解体しましょう!」
 



「ところで、毎月管理報告書に、社長コラムが入っていて読んでいるのだけれど、あれを書いているのは貴女?」と聞かれ、「読んでいただいているのですか?」とお礼を申し上げると、「毎月あれだけの情報を書くのですから大変だろうなぁと関心しながら読んでいるのよ。」とありがたいお話をいただき、「あれだけのことを書いてくれる貴女なら安心して任せられるから」と建て替えのプランのご提案をいただきました。

貸主様の状況、ご意向をお伺いし、可能な限りご意向に沿った賃貸モデルを準備し、事業収支を作成。安心で堅実な投資診断を数字化した上で、再度訪問。

一通りのご説明を熱心にお聞きいただき、貴女に任せるって決めているからと何度も光栄なお言葉をいただきました。

 

おしゃれでスタイリッシュでありながら、総工費1,400万円を切る戸建て賃貸プロジェクトがスタートです。
 

毎年展示会に出展されているというオーナー様の作品です。

              
 



解体工事が始まりました! 


 



基礎が完成し、いよいよ上棟です!
 


上棟いたしました!まもなく完成です!


ここにスタイリッシュな戸建賃貸物件が建ちます。

完成が楽しみです!



 

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